首 页|环球资讯|军事天地|战略观察|群英论见|历史长河|社会民生|博览|图 库|博 客|社 区|论 坛|读书

当前位置:首页 >> 战略观察 >> 全球视野 >> 正文

万达融创大交易:中国房市的财富乾坤大挪移

2017-07-13 17:52  来源:察网  作者:雷思海 人参与 条评论  字号:T | T

  刚刚过去的这起房地产的收购,虽然带有盛夏火热的意味,但更多的或许是意味着这十年来,房地产市场的这轮财富乾坤大挪移的终结阶段,已经来临。当然,真正的趋势是无声的,并伴随着诸多让人产生反向沉醉的亮色,只有这样的趋势,才会盛大而不可逆转!

  万达融创大交易:中国房市的财富乾坤大挪移,走到了终结阶段?

  这两天,老王借钱给老孙收购自己的资产的消息,刷屏了。

  这确实有点稀罕,其中内情外人难足为道。不过,更重要的的一点,也许是另外一面:那就是它可能意味着,这一轮房市的财富乾坤大挪移,走到了终结阶段。

  01、降降降杠杆根据媒体的报道,孙宏斌的融创中国,收购王健林的万达文旅的钱,631.7亿当中,有295.75亿是万达借给孙宏斌的。

  万达将因此拿掉一笔很大的负担,也就是媒体常说的去杠杆。万达这个中国地产业的标杆企业之一,终于开始了去杠杆。

  虽然看起来只是卖了600多亿的资产,但是,考虑到万达文旅名下巨大的国内二三四线土地储备,万达如果不卖的话,意味着未来必须借更多的钱,才能开发,这一增一减的对比,未来减少的杠杆规模,起码是在千亿以上。

  与此前的李嘉诚、潘石屹等房地产大亨,先后收缩自己在国内房地产市场上的杠杆,到这次万达在地产市场压低杠杆,恐怕不难看出,大佬、富人正在有步骤地退出国内房地产市场。

  02、高处不胜寒其实,对于国内房地产企业来说,要去杠杆真不容易,不到万不得已,是不会干的。

  因为这是自己砸自己的场子。

  为什么这么说呢,且听慢慢到来。

  国内的房地产企业,有一个特点,就是高杠杆运转。

  这里看一个2016媒体披露的数据:

  2016上半年,千亿级房企中,绿地控股资产负债率为88.36%,与去年同期基本持平;万科A资产负债率为80.6%,同比上涨近3个百分点;碧桂园负债率为78%,较去年末增加了3个百分点;恒大的负债率高达81.79%,保利的负债率也近80%。

  (这次收购万达资产的)融创中国,2016年的中报也显示,当时的融创中国的负债总额高约1279.57亿元,净负债率高约85.1%。

  高杠杆意味着高融资,80%的负债率,也就意味着,100亿的资产,其中80亿是借来的。

  若是1万亿的资产,那么其中8000亿可能是借来的。

  03、最怕倒过来重演那么,这些房地产企业,是怎么借来这么多钱呢?

  奥妙是拿地。

  拿到土地了,一旦土地价格上涨,等于公司的资产增值了,公司的可抵押资产也就多了,于是又拿此前拍到手的土地,去银行做更大的抵押,再拿地,土地价格再涨,于是,各路房地产企业的资产继续上涨。

  这就构成了一个正循环,贷款融资拿地——地价上涨、资产增值——土地抵押再融资再拿地——地价再上涨,资产再增值,就这样一路下来,我们就看到了今天的各路房地产巨头们。

  知道这一点之后,我们就不难知道,这些房地产巨头们,最怕的事情是什么了。

  那就是地价停止上涨!或者下跌!

  因为土地价格一旦停止上涨,甚至下跌,那么公司的资产就会停止增值,利率的损耗将不可承受。更坏的情况就是地价下跌了,那将是资产的双重损耗,而债务却是硬的,一个针眼都抹不掉。

  如果地价下跌成立,那么,房地产巨头们,就要把当初做大的那个过程,倒过来重演一遍。

  基本路线就是:土地价值缩水——资产缩水——债务负担加重——被迫卖出资产(主要是土地与房子)——房价地价下跌——资产进一步缩水。

  若没有外来干预的话,高杠杆的房地产企业,最终难免会资不抵债,破产了。

  首富很容易就变成了首负!

  04、给韭菜们解套么?

  所以,土地价格上涨,是全体房地产企业的共同利益所在。

  也是因此,我们总是能够看到,只要监管层稍微放松点,那么各地的地王就会层出不穷。一个比一个高。为什么?

  这就是房地产企业的龙头打法,用几十亿甚至上百亿资金拍出一个地王,小小代价锁定的收获则是,手头千亿、万亿的土地增值更多,就可以融到更多的钱,贷到更多的款。

  所以,万达这次卸掉部分杠杆,绝非寻常。以它的巨大体量,其负面影响将是很大的。

  这恐怕也是这次收购,安排比较特别的原因之一,就是要将其负面影响,压缩到最小。

  而融创中国来接盘,虽然有加杠杆的意思,但从老王借钱给老孙的角度来看,则有万达与融创一起分摊这部分杠杆的意思。两个房地产巨头,显示出抱团取暖的迹象。

  这么做是有理由的。

  近期三四线城市房价的大涨,一大批三四线城市的房价,已经突破万元1平米。而与此同时,一二线城市,则出现了滞涨的情况。

  这种情形,或许并不妙。

  做股票的谈友们知道,当一线的龙头股炒得差不多的时候,资金会炒作二线三线股,最后是垃圾股,当垃圾股大涨之后,则意味着聪明资金能够收割的地方,基本就收割的差不多了。

  一轮韭菜割了,一轮财富的乾坤大挪移,自然就会走向尾声,因为新一茬韭菜的生长,需要时间。

  前两天,有篇文章,说现在居民净存款只有26万亿了,因此不够炒房了。其实,这个说法完全是错误的,房价上涨不会导致居民储蓄的减少,只会导致居民储蓄的转移。以前这26万亿,分散在更多的居民的手里,现在,它不过转移了主人而已,集中到了少数的房地产企业以及富人手里。

  也就是说,房地产市场的这四年狂欢后的再狂欢,并没有去杠杆,而只是转移了杠杆而已,以前很多房地产企业身上的杠杆,也包括一部分地方融资平台的杠杆,转移到了借钱买房的居民身上,富人的杠杆转移到了穷人身上。

  当垃圾股炒上天之后,一地鸡毛的阶段来临。那些成功收割了韭菜的资金,会立即冲回来给韭菜们解套么?除非股价再次大跌,才有可能让这些资金进场,重新玩一轮财富转移的游戏。

  所以,当前这26万亿的居民存款,它们中的不少,或许正是这轮房地产市场财富乾坤大挪移的赢家,是不会轻易再回到房地产市场的。

  05、生平第一遭因此,当万达这个地产的标杆企业之一,开始主动在国内房地产市场上降杠杆的时候,我们或许需要看到,它背后的风。

  近几天的几件事,也在佐证这个风向,不是向上螺旋,而很可能是另外一个方向。

  一个是2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米,城市人均住房面积37平米。2013年这个数据分别是35平米,与32平米。这个人均面积,已经非常可观了。

  另外一个事则是,7月4日,上海发布了两宗土地出让的公告,分别位于浦东张江和嘉定的两宗土地,要求竞得人须100%自持70年。这意味着这两宗土地所开发的房子,只能用于出租,而不得出售。在上海这样一个高房价的城市,大家的常识,感觉政府应该增加商品房土地供应,实际却……因此,这个自持政策是值得反复品味的。

  不难推论,这个政策的一个客观效果,就是阻止更多的新商品房入市。它或许意味着有关方面认为,新房若再持续入市,会对现有房价格局构成较大负面影响。

  当然,这些都算是国内的小气候。

  而国际大气候,则是全球主要央行货币宽松政策,都进入了尾声。美联储已经制定好了加息与缩表时间规划,另外一个全球便宜资金提供地,欧元区也开始逐渐露出掉头的迹象。德国十年期国债收益率的上涨,意味着欧洲央行结束零利率的时刻,不久将会来到。

  需知,在美元加息的时候,之所以全球资本市场似乎还很滋润,一个重要的原因,就是便宜的欧元,弥补了全球资金的渴求。不过,这个美元之外的最大水源,很快也将慢慢关闭。

  一叶落后,是天下叶落。

  刚刚过去的这起房地产的收购,虽然带有盛夏火热的意味,但更多的或许是意味着这十年来,房地产市场的这轮财富乾坤大挪移的终结阶段,已经来临。

  当然,真正的趋势是无声的,并伴随着诸多让人产生反向沉醉的亮色,只有这样的趋势,才会盛大而不可逆转!

  就如寒冬的肃杀,人类也是经过了千百年,才最后摸出了这季节轮回的规律。而我们的房市起落,所导致的财富乾坤大挪移,对绝大部分国人来说,都将是生平第一遭。

发表评论人参与 条评论(点击查看)

网友评论仅供其表达个人看法,并不表明战略网同意其观点或证实其描述。